خرید آپارتمان در تهران، شهر آسمان‌خراش‌ها

 

تهران تقریباً مرکز همه امور در ایران است، این شهر مرکز حکومت، سیاست، اقتصاد، کاروتجارت، علم وصنعت، تولید و دیگر فاکتورهای اساسی ایران محسوب می‌شود. مهاجرت و رشد سریع جمعیت تهران در چند دهه گذشته، باعث شده خانه‌باغ‌ها و ویلاها

، به برج‌ها و آپارتمان­ها تبدیل شوند و سطح تهران پوشیده از ساختمان‌هایی شود که سقف خود را در دل آسمان بناکرده‌اند. به طور متوسط، در یک مجموعه آپارتمان ده طبقه‌ای، حدود چهل خانواده زندگی می‌کنند. میانگین جمعیت در هر کیلومترمربع از شهر تهران حدود 9800 نفر است که این میزان تراکم، از شهرهایی چون توکیو، جاکارتا و سائوپائولو بیشتر است. این افزایش جمعیت باعث شده تا همواره تقاضا برای خرید آپارتمان در تهران بالا باشد. رشد جمعیت در تهران همچنان ادامه دارد، به‌طوری‌که طبق پژوهش انجام‌شده توسط انجمن جمعیت‌شناسی ایران سالانه حدود 240هزار نفر به تهران مهاجرت می‌کنند و حدود 100هزار نفر نیز از تهران خارج می‌شوند، به عبارتی سالانه 140هزار نفر به جمعیت تهران اضافه می‌شوند. این امر در کنار شرایط اقتصادی تهران باعث رشد روزافزون شهرک‌های اقماری تهران شده است.
در حال حاضر 66درصد ساکنین تهران فارس، 26درصد ترک، 7درصد گیلک و 1 درصد از دیگر قومیت‌ها هستند.
داشتن خانه در تهران می‌تواند یکی از باارزش‌ترین دارایی‌های مالی برای هر ایرانی باشد و بدون شک، خرید خانه در تهران، یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های ساکنان شهر تهران است. قیمت هر متر آپارتمان در نقاط مختلف تهران، یکسان نیست و هر چه از جنوب به سمت شمال شهر برویم، قیمت‌ آپارتمان فروشی در تهران افزایش می‌یابد. خرید آپارتمان در تهران می‌تواند سرمایه‌ای سودآور برای مالک باشد چراکه در طولانی‌مدت، همواره قیمت املاک در ایران روندی صعودی داشته است.
در سال‌های اخیر به دلیل رشد فضای مجازی و شیوه‌های جستجوی هوشمند خرید آپارتمان در تهران بسیار آسان شده و افراد می‌توانند بدون اتلاف وقت ملک خود را از بین هزاران ملک بیابند.

 

 

مشاوره با افراد متخصص در امر خریدوفروش آپارتمان در تهران

 

 

قبل از اقدام به خرید آپارتمان در تهران اطلاعات خود را در حوزه ملک بالا ببرید و از قیمت‌های بازار املاک مطلع شوید. مشورت با افراد متخصص همواره به خریداران کمک می‌کند تا انتخاب بهتری داشته باشند. بنابراین قبل از اقدام به خرید آپارتمان در تهران حتماً با یک مشاور متخصص در حوزه املاک مشورت کنید.

 

 

بهترین منطقه‌ها در بزرگ‌ترین شهر ایران

 

طبق بررسی‌های دانشگاه تربیت مدرس و شهید بهشتی، بهترین مناطق تهران، منطقه‌های یک، سه و شش هستند. این بررسی‌ها مناطق مختلف تهران را با شاخص‌هایی چون امکانات آموزشی، کیفیت مسکن، میزان جمعیت، اشتغال، وضعیت زیست‌محیطی سنجیده است و مناطق یک، سه و شش را به‌عنوان توسعه‌یافته‌ترین مناطق تهران اعلام کرده‌اند. جستجوی ملک، خرید یا اجاره آپارتمان در این مناطق، می‌تواند در بهبود کیفیت زندگی ساکنان تا حد زیادی تأثیر داشته باشد. البته باید توجه داشت که هر منطقه، ویژگی‌های مثبت و منفی خاص خود را برای خرید آپارتمان دارد و نباید کیفیت مناطق را مطلق تلقی کرد. یکی از مسائل دیگری که برای خرید آپارتمان در تهران باید به آن توجه کرد دسترسی شهری است، بالطبع این موضوع روی قیمت مسکن در تهران تأثیر مستقیم دارد. برای مثال آپارتمان‌های مناطقی که دارای ایستگاه مترو و خط اتوبوس تندرو هستند به نسبت قیمت بالاتری دارند. دسترسی آسان به بزرگراه‌ها نیز از مشخصه‌های مثبت یک آپارتمان در تهران است.
بزرگراه شهید همت و بزرگراه شهید آیت‌الله حکیم که از شرق تهران شروع می‌شوند و تا غرب این شهر امتدادیافته‌اند، بزرگراه شهید چمران که مناطق 
شمال تهران را به جنوب این شهر متصل می‌کند. از دیگر شاهراه‌های مهم تهران می‌توان به بزرگراه‌های شهید مدرس، امام علی، شهید صیاد شیرازی و شهید باکری اشاره کرد که هرکدام کمک شایان توجهی به بحث ترافیک سنگین تهران بزرگ کرده‌اند. آلودگی هوا، آلودگی صوتی و بحث حیوانات موذی دیگر نکاتی هستند که در هنگام انتخاب محله در تهران باید به آن‌ها توجه ویژه داشت.
آلودگی هوا و آلودگی صوتی در مناطق مرکز تهران به نسبت بیشتر از دیگر مناطق است. به‌عنوان دلیل متوان به بافت اداری-تجاری و ازدیاد رفت‌وآمد اتومبیل در این مناطق اشاره کرد. در بحث حیوانات موذی هم باید به سیستم فاضلاب و زیرساخت‌های شهری منطقه دقت کرد تا بعد از خرید خانه شمارا غافلگیر نکنند.

 

راهنمای پیش خرید یا پیش فروش آپارتمان

 

با توجه به رکود بی سابقه بازار مسکن در ۲ سال اخیر شاهد آن هستیم که برخی سازندگان و شرکت های ساختمانی برای تامین نیاز و سرمایه مادی خود دست به فروش واحد خود قبل از آماده شدن می زنند که این نوع معاملات بعضا دچار مشکلاتی برای خریداران شده و در برخی موارد حتی سرمایه خریدار را به باد می دهد . اگر صادقانه بخواهیم بگوییم با آگاهی نمی شود کاملا جلوی این مشکلات را گرفت اما باید بدانید اگر این راهنما را در معاملات پیش فروش خود رعایت کنید ، امکان کلاهبرداری را به صفر نزدیک خواهید کرد و می توانید نسبت به خرید خود مطمعن شوید حال با هم موارد زیر را در ارتباط با پیش فروش یا نحوه چگونگی پیش خرید بررسی خواهیم نمود با ملک آموز همراه شوید.

 

 

 

 

محاسن پیش خرید برای خریدار: پیش خرید ملک

 

 

پیش فروش یا پیش خرید همانطور که از اسمش پیداست در لغت به معنای قبل از فروش رساندن و قبل از خرید کردن است. این اصطلاح در مورد بسیاری از معاملات انجام می شود. بطور عمده در زمینه املاک به آندسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل سکونت شود به فروش می رسد پیش فروش و به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن خریداری شود پیش خرید می گویند.

 

 

با توجه به عدم تکمیل شدن ملک مسلما قیمت پیش فروش یک آپارتمان از قیمت همان آپارتمان در حالت آماده تحویل مقداری ارزانتر است و بعد از تکمیل شدن ملک در صورتی که بازار در شرایط یکسان باشد خریدار میتواند آپارتمان خریداری شده را گرانتر بفروشد پس بنا بر این پیش خرید برای خریدار ارزش افزوده دارد.

 

 

 در معاملاتی که املاک بصورت آماده بفروش می رسد خریدار میبایست مبلغ قرارداد را حد اکثر ظرف مدت ۲ ماه طبق توافق طرفین عودت نماید .اما در معاملات پیش فروش مبلغ قرارداد بصورت مرحله ای و طی مراحل ساخت پرداخت خواهد شد . بدین ترتیب خریدار فرصت استفاده از منابع مالی دیگر را دارد و قدرت بیشتری برای خرید ملک مورد نظر را دارد.

 

 

 در آپارتمان های  آماده طراحی داخلی بر اساس سلیقه سازنده ساخته میشود و در صورت بازسازی اجزاء داخلی ، خریدار متحمل هزینه های سنگینی خواهد شد اما در  پیش فروش طراحی و اجزای داخل ملک بر اساس سلیقه خریدار قابل تغییر است

 

 

در ساختمان های آماده تنها اجزای روکار ساختمان قابل رویت است اما در پیش فروش تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح داخلی توسط خریدار قابل رویت است..

 

معایب پیش خرید برای خریدار:

 

 

۱٫امکان عدم تحویل به موقع ملک از جانب سازنده

 

 

۲) امکان عدم اجرای مصالح طبق قرارداد توسط سازنده

 

 

۳) امکان نا تمام ماندن پروژه در هنگام شرایط رکود بازار و بدلیل بی انگیزگی سازنده

 

 

۴) امکان فروش ملک به چندین نفر 

 

 

۵)امکان کلاهبرداری توسط شرکت های نا معتبر

 

 

۶)امکان اخذ وام های کلان بانکی روی سند مادر و عدم تسویه که در صورت عدم پرداخت اقساط می بایست توسط اشخاص خریدار  پرداخت گردد.

 

 

 

۷)امکان عدم اخذ مجوز پایانکار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری که این هزینه نا خواه بگردن خریدار می افتد.

 

 

چگونه می توان به انتشار گسترده آگهی های پر زرق و برق این شرکت ها و سازنده ها  اعتماد کرد و تمام آنچه آنها در مورد ساخت و همچنین آینده واحدهایی که قصد پیش فروش آن را به مردم دارند، باور کرد؟

 

 

آنچه مسلم است اینکه، به رغم محاسن و معایب معاملات پیش فروش برای طرفین – خریدار و سازنده –، بیشتر اینگونه معاملات با هدف سرمایه گذاری انجام می شود و معمولا مبالغ چند صد میلیونی و حتی چند میلیاردی از سوی خریداران به سازنده بابت پیش خرید پرداخت می شود، و سازندگان وجود دارند که نه تنها به تعهدات خود ۱۰۰درصد وفادار نیستند بلکه با شگردهای مخصوص از مبالغ دریافتی از خریداران برای سرمایه گذاری در پروژه های دیگری استفاده می کنند. این در حالی است که براساس قانون و همچنین عرفی که برای معاملات پیش فروش وجود دارد، سازندگان حقیقی و حقوقی این دسته از واحدها، موظفند مبالغ را متناسب با پیشرفت فیزیکی کار از خریداران دریافت و همچنین وجوه دریافتی را تنها برای پیشرفت همان پروژه هزینه کنند. اما، کلاهبرداران ساختمانی در تازه ترین شگرد خود بازار پیش فروش را هدف قرار داده اند.

 

 

 

این سازندگان با تبلیغات گسترده برای پیش فروش واحدهای مسکونی، اداری، تجاری و… در شهرهای مختلف و در برخی

 

 

مناطق آزاد که به دلیل بعد مسافت از محل زندگی سرمایه گذاران امکان نظارت و کنترل مستقیم و مداوم پروژه در فواصل کوتاه

 

 

زمانی وجود ندارد، مبالغ دریافتی از خریداران را در دیگر پروژه ها سرمایه گذاری کرده و همین امر سبب می شود نه تنها قاد

 

 

ر به تحویل به موقع واحدها نشوند، بلکه برخی از آنان حتی پروژه را در همان مراحل اولیه که خریدار آن را پیش خرید کرده، رها می کنند

 

 

  1. یک ملک مسکونی تازه‌ساز معمولا یک مالک دارد (صاحب زمین) و یک سازنده. گاهی این دو با هم اختلاف دارند و بدون اطلاع هم ملکی را به فروش می‌رسانند. بنابراین هنگام خرید ملک تازه‌ساز که هنوز سند ندارد به این نکته توجه کنید. سعی کنیدهر دو مبایعه نامه را امضا کنند.
  2. اگر ملک پیش‌فروش می‌خرید با مقداری ریسک مواجه هستید. حتی اگر طرف کلاهبردار نباشد احتمال ورشکستگی، فوت و سایر احتمال‌ها باعث می‌شود سرمایه شما از دست برود یا سالها بلاتکلیف بماند.
  3. خانه‌های نوساز که هنوز سند ندارند خطرناک هستند. گاهی خانه نوساز به دلایل مختلف میلیونها تومان به شهرداری بدهکاراست و صاحب ملک قصد تسویه حساب با شهرداری را ندارد. به شما گفته می‌شود یک‌پنجم پول بابت سند نگهداری می‌شود اما مبلغ بدهی شهرداری بسیار بیشتر از این است. اگر خانه‌ای بخرید که حداقل یکی دو سال از عمر آن گذشته باشد هم مشکلاتش معلوم شده و هم سندش تعیین تکلیف شده است.از فروشده پایان کار شهرداری -گواهی ساختمان- بخواهید. اگر ملک مورد نظر گواهی ساختمان داشته باشد حداقل نشان می‌دهد با شهرداری مشکلی ندارد. اگر سوال یا ابهامی داشتید کپی گواهی ساختمان را از فروشنده بگیرید و سری به شهرداری بزنید.
  4. اگر ملک مورد نظر گواهی ساختمان دارد اما هنوز صورتمجلس تفکیکی یا تقسیم نامه ندارد از فروشنده علت امر را جویا شوید. وقتی ملک، گواهی ساختمان داشته باشد درمرحله بعد می‌تواند صورتمجلس تفکیکی بگیرد و در نهایت سند تک برگی صادر شود. این فرایند خیلی طولانی نیست. پس از صدور گواهی ساختمان، قاعدتا ظرف دو تا سه ماه، مراحل بعدی طی شده و اداره ثبت املاک، سند تک برگی صادر می‌کند.
  5. از هویت فروشنده مطمئن شوید. کارت ملی و شناسنامه او را با دقت ببینید و با مشخصات سند ملک و بقیه مدارک چک کنید. رودربایستی نداشته باشید.
  6. اگر فروشنده مدعی است که وکالت بلاعزل فرد دیگری را برای فروش دارد قبل از هر چیز از دفترخانه‌ای که وکالت بلاعزل در آن ثبت شده استعلام نمایید.
  7. هر ملک یک کد پستی ده رقمی منحصر به فرد دارد که در سند درج شده است. از فروشنده بخواهید تاییدیه کد پستی ده رقمی را از اداره پست بگیرد. این کد پستی مبنای تنظیم مبایعه‌نامه است.
  8. هرگز قولنامه یا مبایعه‌نامه که در بنگاه به صورت دستی تکمیل می‌شود را به عنوان مستندات معامله قبول نکنید. بنگاه موظف است مبایعه‌نامه را در برگه‌های مخصوص اتحادیه املاک پرینت گرفته و به شما کد رهگیری بدهد. مبایعه نامه پرینت شده باید هولوگرام اتحادیه داشته باشد و مشخصات بنگاه معلوم باشد.
  9. صدور کد رهگیری هزینه‌ای ندارد و بنگاه حق ندارد هزینه اضافه‌ای بابت ارایه کد رهگیری از شما دریافت نماید.

10- کد رهگیری بر اساس کد پستی ده‌رقمی و آدرس ملک صادر می‌شود. کد رهگیری صادر شده را از طریق "سامانه ثبت معاملات واملاک ایران" به آدرس زیر چک کنید. اگر کد پستی شما درست ثبت شده باشد بنگاه یا فروشنده نمی‌توانند ملک را به فرد دیگری بفروشند. به هیچ وجه به حرفهای مشاور املاک یا افراد دیگر مبنی بر اینکه کد هگیری کاربردی ندارد توجه نکنید.

11- آدرس و مشخصات ملک را که در سند ملک ذکر شده است با موقعیت واقعی ملک مقایسه کنید. هرگونه مغایرتی را قبل از خرید برطرف نمایید.

12- اگر ملک مستاجر دارد قبل از خرید مستاجر را از خرید آگاه نمایید و در جلسه ای با حضور همه طرفین، قرارداد اجاره را جابجا کنید.

13- حتما قبل از خرید ملک از همسایه‌ها و بخصوص مستاجرینی که در آن آپارتمان هستند در مورد مشکلات احتمالی ملک، پرس و جو کنید. بررسی کنید فروشنده بابت شارژ و دلایل دیگر به آپارتمان بدهکار نباشد.

14- حتما هنگام خرید خانه، سایر ملحقات آن نظیر پارکینگ، انباری، حیاط و تراس را به دقت رویت نمایید. اگر خانه دیوارهای مشترک دارد در مورد میزان انتقال صدا تحقیق کنید. به صدای موتورخانه، آسانسور، مترو و ... توجه کنید. خانه را در روز ببینید تا به میزان نورگیری پی ببرید. مواظب باشید "پارکینگ مزاحم" را به اسم پارکینگ معمولی به شما نفروشند.

15- با مراجعه به اینترنت میزان حق کمیسیون بنگاه‌دار را از سایت اتحادیه مشاورین املاک پیدا کنید. الان معاملات زیر پانصد میلیون تومان، از هر طرف نیم درصد مبلغ معامله به عنوان کمیسیون دریافت می شود.

16-تقریبا همه مطالبی که در بالا بیان شد وظیفه مشاور املاک می باشد. یک مشاور املاک خوب باید تسهیل کننده معامله و متعادل کننده ریسک بین فروشنده و خریدار باشد و به گونه ای معامله را انجام دهد که هر دو طرف با اعتماد و بدون نگرانی باشند. اما واقعیت این است که همه مشاورین املاک اینگونه نیستند. بسیاری از آنها عجله دارند معامله سریعتر انجام شود و کمیسیون خودشان را بگیرند و به فکر طرفین معامله بخصوص خریدار نیستند. حتی بعضی مواقع با یک طرف معامله تبانی می کنند. بنابراین به مشاور املاک اعتماد کامل نداشته باشید.

 17- خریدار باید براساس قرارداد و در تاریخ مقرر در دفترخانه ای که جهت تنظیم سند با فروشنده توافق نموده است به همراه چک رمز دار الباقی ثمن معامله حاضر شود.

18- در صورت عدم حضور فروشنده در تاریخ مقرر، حتما از سردفتر دفترخانه، گواهی حضور خود و عدم حضور فروشنده را دریافت نمایید.

19- چنانچه فروشنده هستید، فراموش نکنید که حضور شما در روز مقرر برای تنظیم سند کافی نیست و می بایست در روز مقرر، استعلامات لازم شامل تسویه عوارض شهرداری و تسویه اداره دارایی بابت مالیات را جهت انتقال سند قبلا انجام داده باشید. استعلام اداره ثبت هم باید قبلا توسط دفترخانه انجام شده باشد.

20- چنانچه خریدار هستید، فراموش نکنید که حضور شما بدون همراه داشتن باقیمانده ثمن معامله، در حکم عدم حضور شماست.

21- مطمئن شوید که مال در وثیقه یا رهن یا در توقیف نباشد. اگر مورد معامله، ملک است، بررسی کنید که مواردی مانند آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ و انباری به طور روشن در سند توصیف شده باشد.

22- اگر کسی که قولنامه را امضا می‌کند، خود مالک نیست، بلکه وکیل یا ولی-سرپرست- یا قیم مالک است، دلایل آن را بپرسید. آیا در وکالت‌نامه ذکر شده است که وکیل خود حق فروش و گرفتن قیمت مال را دارد یا خیر و اگر امضاکننده ولی- سرپرست- مالک است، مطمئن شوید در زمان امضای قولنامه توسط ولی، کودک، بالغ نشده است. همچنین در جایی که امضاکننده قیم مالک است، باید روشن شود آیا قیم به تنهایی حق فروش مال را دارد یا با دخالت مقام قضایی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است.

23- اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده، باید گواهی انحصار وراثت را ببینید. فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرید و همچنین تصفیه حساب مالیات بر ارث را نیز از فروشنده بخواهید.

24- خریدار باید مطمئن شود که فروشنده ممنوع‌المعامله یا مشمول فراری نظام وظیفه نباشد که در این حالت فروشنده قادر به انتقال رسمی ملک به خریدار نخواهد بود.

25- عبارت "اسقاط کافه خیارات ولو خیارات غبن فاحش " که در متن مبایعه نامه وجود دارد بدین معنی است که فروشنده و خریدار اختیار هرگونه پشیمانی وبه هم زدن معامله را از خود سلب می کنند. بنابراین حواستان باشد پس از امضای مبایعه نامه، حتی اگر سرتان کلاه رفته باشد به هم زدن معامله و استفاده از سازوکار قانونی تقریبا غیرممکن است

امروزه شاهديم که هزاران نفر از هموطنان ما در گوشه و کنار مملکت براي خريد سرپناهي براي خود يا فروش خانه و ملک در دام شيادان و کلاهبرداران افتاده و حاصل يک عمر زندگي خود را بعلت عدم دقت در معامله و نا آشنايي با قوانين خريد و فروش يک شبه بر باد داده و ضررهاي جبران ناپذيري به خود و خانواده وارد مي کنند قريب به اتفاق اين مشکلات به واسطه 4 علت عمده و اصلي ( ناآگاهي از قوانين و مقررات ، اعتماد بيجا ، طمع ، عجله ) بوجود مي آيد که اگر کمي دقت شود از بروز بسياري از اين اتفاقات ناگوار جلوگيري مي گردد در اين مقاله سعي شده با استفاده از قوانين و مقررات حاکم بر خريد و فروش املاک و بيان پاره ايي از شگرد کلاهبرداران و سود جويان هموطنان را آگاه نمايم در ابتدا نکاتي را به عنوان تذکرات عمومي که معمولاً در همه قراردادها بايد رعايت شود تقديم مي گردد و در ادامه پاره ايي از موضوعات مطرح در خريد و فروش ملک و آپارتمان شرح داده ميشود

. کساني که قصد خريد يا اجاره ملکي را دارند بايد چه نکاتي را رعايت کنند تا احتمال کلاهبرداري کاهش پيدا کند؟ چگونه هنگام خريد ملك در دام شيادان گرفتار نشويم ؟

1-    از اعتماد بيجا جداً پرهيز نموده حتي به نزديکترين افراد هم اعتماد نکنيد و خودتان شخصاً يا به کمک وکيل بررسيهاي کافي را انجام دهيد چه بسا نزديکترين فرد به شما بعلت بي توجهي دچار اشتباه شده يا گول خورده است.

2-     از طمع کردن که بواسطه چرب زباني و دروغگويي دلالها بوجود مي آيد جداً پرهيز نموده و با بررسي بيشتر و تحقيق راجع به ملک مورد معامله ،قيمت ، مالکيت ، کاربري ، ممنوع المعامله نبودن مالک و فروشنده ، در طرحهاي شهرداري نبودن ملک ،.... اطمينان حاصل نماييد .

3-     با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمي و ارايه پلاک ثبتي ملک مورد معامله از آخرين مالک و وضعيت توقيفي و ممنوع المعامله نبودن مالک اطمينان حاصل نماييد .

4-     با مالک اصلي يا وکيل قانوني وي معامله کرده واصل مدارک مالک بودن فروشنده را کاملا رؤيت نموده و پيش از انجام معامله بررسي هاي لازم براي اطمينان از مالکيت طرف معامله و وکيل وي را در صورتي که با وکيل معامله مي کنيد انجام دهيد و پيش از استعلام هيچ پولي پرداخت نکنيد

5-    از انجام هرگونه معامله در آژانس هاي فاقد پروانه کسب و کد رهگيري خودداري کنند. چون وقتي معامله اي در چند جا به شکل قانوني ثبت شود احتمال کلاهبرداري در آن کاهش پيدا مي کند

6-     نکته ديگر کمک گرفتن از وکلا هنگام عقد قرار داد است چون در بسياري از قراردادها شاهد آنيم که حقوق مشتري ناديده گرفته شده است و حتي برخي افراد بدون اينکه مفاد قرارداد را به درستي مطالعه کنند آنرا امضا مي کنند

7-    نکته قابل توجه ديگر اين است که طبق قانون اگر فروشنده اي يک ملک را به چند نفر فروخته باشد مالک، اولين خريدار است. پس هنگام معامله بخصوص با افراد ناشناس کاملا دقت کنيد

8-    فقط در بنگاههاي داراي پروانه کسب و کد رهگيري معامله کنيد. مهم‌ترين مزيت سامانه کد رهگيري، جلوگيري از کلاهبرداري در فروش يک ملک به چند مشتري است. چنانچه در سامانه کد رهگيري فردي بخواهد يک ملک را به چندين نفر بفروشد، تخلف بلافاصله قابل رويت است و از انجام آن جلوگيري خواهد شد. مزيت ديگر اين سامانه، جلوگيري از معاملات صوري مسکن به‌منظور افزايش مصنوعي قيمت‌هاست

9-    دقت شود تمام تعهدات فروشنده يا خريدار در مبايع نامه و قرارداد ذکر شود خصوصاً تمام پرداختها چه نقدي و چه بصورت چک باذکر شماره و مبلغ وبانک مربوطه در قرارداد مکتوب گردد .

10-       وجوه مربوط به خريد را صرفاً به فروشنده يا نماينده قانوني وي پرداخت کرده و در رسيد قيد گردد بابت قسط مورد معامله موضوع قرارداد شماره ..... تاريخ ..... منعقده در ......

11-       در پيش خريدار بايد در ابتدا از تعداد کل واحدهاي مسکوني در ساختماني که براي پيش فروش عرضه شده مطلع شده بعد از آن، تعداد واحدهايي که پيش فروش شده را شناسايي کند و اگر بيشتر از نيمي از واحدها به صورت قطعي پيش فروش شده بود براي انجام معامله کمي تامل کند. در برخي موارد، سازنده هايي که اغلب واحدها را قبل از ساخت پيش فروش کرده اند آنچنان رغبتي به انجام همه تعهداتشان ندارند

12-       در موارد متعددي مشاهده شده فروشنده يا دلال ملکي را به مشتري نشان داده اما در قرارداد مشخصات ملک ديگري را قيد کرده است که يا اصلاً وجود خارجي نداشته يا در نقطه نامرغوبي قرار داشته است لذا بايد دقت کافي صورت گيرد

13-       كسب اطمينان از صلاحيت شركت‌ها موقع سرمايه‌گذاري، مهم‌ترين نكته‌اي است كه بعضي مردم به آن بي‌توجه هستند. اعتنا نكردن به صلاحيت شركت‌ها و اغفال تبليغات كاذب شدن، اشتباهي است كه خريداران مسكن نه فقط در ايران كه گاه در خارج از كشور نيز مرتكب مي‌شوند و سرمايه خود را به باد مي‌دهند. نمونه بارز اين موضوع كلاهبرداري‌هاي گسترده‌اي است كه از سرمايه‌گذاران ايراني در دبي انجام شد. برخي‌ها با ديدن تبليغات اغواگرايانه بنگاه‌هاي مسكن فعال در امارات بدون هيچ تحقيق و تفحص و حتي بدون آن كه از قوانين خريد ملك در اين كشور اطلاع داشته باشند

14-      كلاهبرداري از طريق پيش‌فروش مسكن برخلاف تصور برخي مردم فقط در مقياس‌ها و ساختمان‌هاي كوچك اتفاق نمي‌افتد؛ بلكه گاه انبوه‌سازان نيز بنا به دلايل گوناگون از عمل به تعهدات خود يا ناتوان مي‌شوند يا صرف‌نظر و فرار مي‌كنند

15-      فروش مال غير،يكي از عناوين حقوقي است كه در مورد خريد و فروش ملك كاربرد زيادي دارد. به اين معني كه برخي سودجويان با حيله‌هاي مختلف از جمله جعل، سند زمين، خانه و آپارتمان‌هاي افراد ديگر را به فروش مي‌رسانند. اين تبهكاران ابتدا املاكي را كه مدتي است از مالكان‌شان خبري نيست شناسايي مي‌كنند و سپس با جعل سند دنبال مشتري مي‌گردند. آنها گاه موفق مي‌شوند معامله خود را كاملا قانوني جلوه دهند و با سوءاستفاده از برخي خلاءها املاك را در دفاتر اسناد رسمي واگذار مي‌كنند

16- شگرد ديگر كلاهبرداران فروش همزمان يك ملك به چند نفر است كه در اين خصوص نيز پرونده‌هاي زيادي در محاکم قضايي تشكيل شده است. در پاره‌اي موارد نيز افراد به عنوان مستاجر خانه‌اي را در اختيار مي‌گيرند و سپس آن را مي‌فروشند. در اين ميان فقط خريداران مسكن نيستند كه در تله مجرمان گرفتار مي‌شوند بلكه گاه مستاجران نيز به دام مي‌افتند. مطابق محتويات پرونده‌اي كه قاضي شوكت ــ بازپرس شعبه 9 دادسراي ناحيه 5 تهران ــ رسيدگي به آن را برعهده داشتند فردي بعد از اجاره كردن يك آپارتمان در شهرك اكباتان آن را به سه نفر ديگر رهن داده است

17-   مردم بايد از در اختيار گذاشتن اسناد و مدارك معتبر خود مانند شناسنامه، گذرنامه، اسناد و مدارك زمين، خانه، مغازه، جواز كسب و ... به افراد اکيداً خودداري نمايند

18-   در قرارداد پيش خريد حتماً بر مبناي عرف خسارت تاخير قيد گردد تا در صورت تاخير در ساخت ،خريدار کمتر ضرر نمايد .همچنين خسارت تاخير در تنظيم سند در دفتر خانه هم بايد بر مبناي عرف در قراارداد مکتوب شود

19-  در قرارداد پيش خريد بايد نوع مصالح ، نوع سازه ( تير آهن يا بتون ) مشخصات کابينت، کف واحد ( سنگ يا پارکت يا سراميک ،نقاشي و ديگر موارد با اهميت بکار رفته در ساختمان شرح داده شود

20-  درقرارداد پيش خريد دقت شود تعداد آپارتمان احداثي و ميزان زمين قيد شود و به مالک و سازنده اجازه احداث هيچگونه بناي اضافي داده نشود

21-  وقتي پيش خريداران با پيش فروشنده‌ها وارد معامله مي‌شوند بايد دقت کنند حداقل 9 مورد در قرارداد پيش‌فروش ذکر شده باشد يعني اسم و مشخصات طرفين قرارداد اعم از حقيقي و حقوقي، پلاک و مشخصات ثبتي و نشاني وقوع ملک، اوصاف و امکانات واحد ساختماني مورد معامله مثل مساحت،‌ تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکينگ و انباري، مشخصات فني و معماري مثل موقعيت، کاربري، تعداد طبقات، مساحت کل عرصه و زير بنا، نما،‌ نوع مصالح مصرفي، سيستم گرمايش و سرمايش و...، بها يا عوض در قراردادهاي معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، شماره قبوض اقساطي براي بها، تحويل و انتقال قطعي، زمان تحويل واحد ساختماني پيش‌فروش شده و تنظيم سند رسمي انتقال قطعي، تعيين تکليف راجع به خسارات، تضمين‌ها، قرارداد بيمه‌اي، تغيير قيمت و مشخصات، تعهدات پيش‌فروشنده به مراجع قانوني و معرفي داوران

22-    بعضي از شيادان در زمان خريد ملک مردم با پرداخت مبلغ کمي از ثمن معامله به اصطلاح ملک را زخمي و از پرداخت بقيه ثمن معامله در موعد مقرر خودداري مينمايند در اين صورت مالک ملک شده و فروشنده حق فسخ ندارد مگر در قرارداد قيد شود در صورت عدم پرداخت بموقع اقساط يا پاس نشدن چکهاي ، معامله فسخ و بايد درصدي برابر عرف ضرر و زيان پرداخت شود . پاره ايي از شگرد کلاهبرداران در معاملات مسکن : روش ها متفاوت است اما کلاهبرداري به بهانه پيش فروش شايع تر است. مواردي داشته ايم که سازنده اي يک ساختمان 20 واحدي را هنگام کلنگ زني به 30-40 نفر فروخته و متواري شده است. برخي، خانه هاي خالي از سکنه را شناسايي مي کنند و با جعل سند، آنرا مي فروشند.عده اي هم پس از اجاره ملک و سکونت در آن سندش را جعل مي کنند و با ادعاي مالکيت، آنرا مي فروشند که البته اين موارد نسبتا کم تر است. طبق قانون فعلي پيش فروش ها به شکل قانوني ثبت نمي شود. يعني فروشنده در همان مراحل ابتدايي ساخت و ساز و با ارائه نقشه ساخت، ملک را پيش فروش مي کند و قراردادي بين آنها نوشته مي شود. قراردادي که فقط خودشان از آن مطلعند و جاي ديگري ثبت نمي شود . پس امکان استعلام آن هم وجود ندارد. بنابراين فروشنده مي تواند همان ملک را از روي نقشه به چند نفر ديگر هم بفروشد و متواري شود . يکي از متداول ترين جرائمي که توسط بنگاهداران و مشاورانشان انجام مي شودبدين صورت است که مالکين کليد ملکشان را نزد بنگاه ها مي سپارند تا آنرا بفروشند يا اجاره دهند. برخي مشاوران يا بنگاهداران هم در غياب مالک ملک را معامله مي کنند ولي متواري مي شود. برخي مشاوران هم بدون اطلاع مدير بنگاه بين طرفين قرارداد مي بندد و به بهانه اي پول معامله را نزد خود نگه مي دارند ولي در اولين فرصت متواري مي شوند. . طبق قانون، قرارداد پيش‌فروش ساختمان به هر قراردادي گفته مي‌شود که به موجب آن، مالک رسمي زمين (پيش فروشنده)‌ متعهد به ساخت يا تکميل واحد ساختماني مشخص در آن زمين شود و اين واحد ساختماني با هر نوع کاربري از ابتدا يا در حين ساخت و تکميل يا پس از اتمام عمليات ساختماني به مالکيت طرف ديگر قرارداد (پيش خريدار)‌ در‌آيد. طبق اين قانون تنها دو گروه از اشخاص مي‌توانند اقدام به پيش‌فروش ساختمان کنند يکي سرمايه‌گذاراني که در ازاي سرمايه‌گذاري از طريق ساخت بنا روي زمين متعلق به ديگري، واحدهاي ساختماني مشخصي از بناي احداثي به موجب سند رسمي متعلق به آنها باشد و دوم مستاجران اراضي ملکي، دولتي و موقوفه که به موجب سند رسمي حق ساخت و ساز در اين زمين‌ها را دارند. اين در حالي است که براي تنظيم قرارداد پيش‌فروش نيز مدارکي لازم است که تنظيم اين قرارداد منوط به وجود آنهاست يعني سند رسمي مالکيت يا سند رسمي اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فني مستقل براي هر واحد، بيمه‌نامه مسووليت، تاييديه مهندس ناظر ساختمان مبني بر پايان عمليات پي ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک. وقتي خلافي واقع مي‌شود : اگر تا مرحله تنظيم قرارداد پيش‌فروش، مشکلي پيش نيايد و همه چيز مطابق قانون و مقررات باشد، پيش‌خريداران و پيش‌فروشندگان نيمي از راه را رفته‌اند، اما مشکل اصلي خريداران اين است که پس از اتمام کار مشخص مي‌شود که طرف معامله آنها به بخشي از تعهداتش عمل نکرده است. البته اگر چنين اتفاقي روي بدهد خريداران حق اعتراض دارند و مي‌توانند تا مرحله گرفتن خسارت و فسخ معامله هم پيش بروند. طبق قانون اگر پيش‌فروشنده در تاريخ مقرر در قرارداد، واحد پيش‌فروش شده را تحويل پيش‌خريدار ندهد يا به تعهداتش عمل نکند بايد به پيش‌خريدار، جريمه تاخير بپردازد. يعني اگر پيش‌فروشنده از تعهداتش در بخش‌هاي اختصاصي مثل پارکينگ و انباري يا قسمت‌هاي مشاع تخطي کرده باشد يا مثلا مساحت کمتر از ميزان تعهد شده باشد يا براي انتقال بموقع سند رسمي اقدام نکند، بايد خسارت آن را بپردازد. . «محاسبه متراژ کمتر از متراژ ساختمان، ارائه متراژ هاي ساختگي براي املاک پيش فروش و شمار ه هاي مشاوره هوشمند» سه شگرد کلاهبرداري خطر ناک در بازار مسکن است. در اين شگرد دفاتر معاملات ملکي قبل از انعقاد قرار داد با خريدار به بهانه هاي گوناگون از ارائه سند مالکيت خودداري مي کنند و از اين طريق موفق به اخذ مبالغ بيشتر در ازاي متراژ هاي کاذب از متقاضيان مي شوند. متراژ هاي کاذب در ازاي قيمت بيشتر در اين شگرد مشاوران املاک غير مجاز از ناآگاهي خريداران از مقررات خريد و فروش ملک، معامله نامه ها، قرار داد ها و متراژ هاي مسکن سو ءاستفاده مي کنند و مبالغ بيشتر را به جيب مي زنند. براي مثال، زماني که خريداري براي خريد مسکن مراجعه مي کند، مشاوران املاک خريدار را متقاعد به انعقاد قرار داد مسکن قبل از مشاهده سند محضري مي کنند. اين در حالي است که در سند محضري، متراژ ساختمان 80 متر درج شده است، اما در زمان انعقاد قرا ر داد متراژ 75 متر با خريدار توافق مي شود و در حقيقت خريدار در اين پروسه کلاهبر داري مبالغ اضافه اي را به مشاوران املاک پرداخت کرده است، متأسفانه زماني که خريدار با سند محضري مواجه مي شود، متوجه مي شود که فروشنده در حساب متراژ واحد مسکوني کم فروشي کرده است


املاک پيش فروش و متراژ هاي غير واقعي اما روش ديگر کلاهبر داران در بازار مسکن براي کسب در آمد، پيش فروش املاک قبل از بهره بر داري با متراژ هاي غير واقعي است. به باور کارشناسان اين روش يکي از خطرناک ترين شگرد هاي کلاهبر داري در بازار مسکن است. متقاضيان مسکن به ويژه جوانان که براي پيش فروش املاک مراجعه مي کنند، بايد نسبت به آن هوشيار باشند.

در اين روش مشاوران املاک غير مجاز که بيشتر به صورت سازمان يافته فعاليت مي کنند، در زمان عقد قرا ر داد با متقاضيان، متراژ هاي غير واقعي ارائه مي دهند. برخي از مشاوران مسکن از هوش بسيار بالايي بر خور دار هستند، به گونه اي که با زيرکي و چرب زباني متقاضي خريد مسکن را به سمتي که مي خواهند سوق مي دهند براي مثال چنانچه در آينده قرار باشد ساختماني با متراژ 110 متر به بهره بر داري برسد، مشاوران املاک در قرار داد هاي خود از مالکان متراژ 115 متر را محاسبه مي کنند. جالب اينجاست که پس از اتمام ساختمان و ارائه پايان کار و صورت مجلس به خريداران با بهانه هاي گوناگون از جمله اينکه متراژ اضافه ساختمان در ازاي پارکينگ، انباري و مواردي از اين نمونه ساخته شده است، متقاضي و مالک مسکن را متقاعد مي کنند با همان سند متراژ 115 متري و در حقيقت متراژ 110 متري کنار بيايند و ملک را تحويل بگيرند. متأسفانه بسياري از مالکان هم به دليل اشتياق فراوان براي خانه دار شدن پس از چند سال زير بار اين موضوع مي روند و از شکايت خود صرف نظر مي کنند. بازار کلاهبر داري هاي هوشمند هم داغ است! اما در کنار اين دو روش، همچنان بازار کلاهبر داري هاي هوشمند هم داغ است، . در اين روش تعدادي از املاکي ها با استفاده از شماره تلفن هوشمند  به راحتي از نياز شهر وندان براي کسب اطلاعات درباره قيمت مسکن استفاده کرده و مبالغ هنگفتي را به جيب مي زنند! اين پروسه کلاهبرداري به صورتي انجام مي شود که تماس شهر وندان با اين شماره ها دقيقه اي 100تومان حساب مي شود؛ هزينه اي که در نهايت به حساب املاک و مشاوران مسکن واريز مي شود، هر چند که حساب دقيقه اي 100 تومان زياني را متوجه شخصي تماس گيرنده نمي کند، اما اگر 100 تومان ها را ضرب در تعداد متقاضيان مسکن و مخاطبان کنيم براي مشاوران مسکن، مبلغ قابل توجهي مي شود. نکاتي درباره معاملات در بنگاه هاي مسکن تعريف عقد يا قرارداد عقد يا قرارداد و يا معامله عبارت است از اين که يک يا چند نفر در مقابل يک يا چند نفر ديگر تعهد به امري نمايند که مورد توافق آنها باشد. يکي از شايع ترين عقود معمول در جامعه عقد بيع است.

تعريف عقد بيع عبارت است از تمليک عين به عوض معلو ارکان اصلي عقد بيع طبق قانون مدني هر عقدي داراي شرايط اساسي است که اگر هر يک از اين شرايط نباشند، عقد باطل خواهد بود.