بررسی ها نشان می دهد که معیارهای خرید و فروش خانه کلنگی را می توان در چند فاکتور ارزیابی کرد، یکی شرایط قدر السهم و تراکم آن، به این معنی که به عنوان مثال یک زمین 200 متری با یک طبقه ساختمان، قدر السهم تراکم 200 متری دارد اما همان زمین 200 متری با 4 طبقه ساختمان، به هر طبقه 50 متر از زمین تعلق می گیرد و به عبارت دیگر، "عرصه" همان زمین و "اعیان" ساختمان است.

نکته دیگری که در خرید ملک کلنگی باید در نظر گرفت شمالی یا جنوبی بودن است، چنانچه ملک شمالی باشد، باید 6 درصد مساحت موجود زمین را در هنگام ساخت به عنوان نورگیر اختصاص دهد. مثلا در همان زمین 200 متر مربعی چنانچه شمالی باشد در زمان ساخت 12 متر مربع باید نورگیر داشته باشد. یعنی اینکه در هر طبقه 12 متر مربع متراژ مفید کمتری نسبت به زمین جنوبی(یعنی ملکی که در جنوب خیابان یا گذر واقع است) وجود دارد.

پشت پرده رونق گرفتن خریدوفروش خانه های کلنگی چیست؟

اقتصاد > مسکن - دنیای اقتصاد نوشت:سازندگان واحدهای مسکونی که هر سال معمولا از اواسط آخرین ماه پاییز (آذر) جست و جوی خود را برای یافتن ملک مناسب به منظور احداث آپارتمان آغاز می‌کنند، امسال اندکی زودتر و با شرایط ویژه‌تری نسبت به سال‌های قبل فاز جدید عملیات ساختمانی را شروع کرده‌اند.

 

  هم اکنون به دلیل کمبود زمین خام و آماده ساخت، عمده ساخت‌و‌سازهای جدید در شهر تهران روی زمین واحدهای مسکونی کلنگی و قابل تخریب انجام می‌شود.این در حالی است که تنها بخش اندکی از این ساخت‌وسازها روی زمین‌های خام – زمین‌هایی که تاکنون عملیات ساختمانی روی آنها انجام نشده است – صورت می‌گیرد.

طی سال‌های 93 و 94، ساخت‌وساز آپارتمان‌های جدید به دلیل عمق رکود در معاملات مسکن، عملا به نصف رسید؛ طوری که آمار صدور پروانه‌های ساختمانی طی دو سال گذشته 40 تا 60 درصد کاهش یافت. سازندگان واحدهای مسکونی در شهر تهران که طی دو سال گذشته در نتیجه تشدید رکود در معاملات خرید وفروش مسکن عملا موفق به فروش واحدهای آماده خود نشدند و بنابراین بخش بزرگی از سرمایه‌های آنان در این واحدها حبس شد، هم اکنون فرمول تازه‌ای را برای تامین مالی پروژه‌های جدید در پیش گرفته‌اند.

این سازندگان با مشاهده بهبود وضعیت و شرایط معاملات خرید ملک در بازار مسکن تحت تاثیر قرار گرفتن در فاز پیش‌رونق، هم اکنون به راه حل تازه‌ای متوسل شده‌اند تا با استفاده از آن بتوانند ضعف بنیه مالی و کمبود نقدینگی خود را در شرایط فعلی پوشش دهند. خرید اقساطی زمین یا به عبارت دیگر خرید غیر نقدی زمین، روش تازه‌ای است که هم اکنون سازندگان برای جبران بخشی از ناتوانی مالی خود در شرایط فعلی ناشی از حبس سرمایه‌ها در واحدهای کلیدنخورده و فروش‌نرفته در پیش گرفته‌اند. در حال حاضر، سمت عرضه مسکن در شرایطی که از یکسو چشم‌انداز رونق معاملات و نیاز به واحدهای مصرفی را پیش رو دارد و از سوی دیگر هنوز موفق به فروش همه واحدهای خود برای تکمیل نقدینگی مورد نیاز ساخت‌وسازهای جدید نشده، خرید غیرنقدی زمین را به‌عنوان فرمول تازه در بازار مسکن در پیش گرفته است.

به عبارت دیگر سازندگان واحدهای مسکونی که با توجه افزایش حجم نسبی معاملات مسکن طی ماه‌های گذشته و روند رو به رشد این معاملات در ماه‌های اخیر چشم‌انداز رونق خرید و فروش مسکن را پیش روی خود دارند، برای آنکه به واسطه عجله برای فروش واحدهای آماده دچار ضرر و زیان نشوند، وارد بازار تقاضای معامله اقساطی زمین با مالکان واحدهای کلنگی شده‌اند.

پیش از این سازندگان برای جبران کسری هزینه‌های خود برای تملک زمین و ساخت آپارتمان‌های جدید به مشارکت با مالکان روی می‌آوردند؛ هر چند مشارکت در ساخت هنوز هم یکی از شیوه‌های رایج در ساخت‌و‌سازهای مسکونی محسوب می‌شود اما هم‌اکنون سازندگان ترجیح می‌دهند علاوه بر آنکه با خرید اقساطی زمین، 100 درصد مالکیت واحدهای در دست ساخت را در اختیار خود بگیرند بتوانند از دردسرهای ناشی از اختلافات احتمالی با طرف مقابل، در روش مشارکت در ساخت نیز در امان بمانند.

هم اکنون در روش مشارکت در ساخت، سازندگان مطابق یک عرف پذیرفته‌شده و رایج، علاوه بر تعیین سهم بیشتر برای مالکان -60 درصد واحدهای مسکونی در حال ساخت به‌عنوان سهم مالک و 40 درصد به‌عنوان سهم سازنده – باید مبالغ بالایی را متناسب با قیمت زمین در هر منطقه، به‌عنوان مبلغ بلاعوض برای سکونت مالک در مکان دیگری در مدت زمان تخریب و ساخت پروژه جدید به مالک یا مالکان زمین پرداخت کنند. این مبلغ در عمده مناطق تهران معادل قیمت یک واحد مسکونی کم‌سن در همان منطقه است. روش جدیدی که هم اکنون سازندگان واحدهای مسکونی از چند هفته گذشته برای تملک زمین در پیش گرفته‌اند هر چند هنوز یک روش تازه است و مشخص نیست تا چه اندازه این روش از سوی مالکان به‌عنوان سمت عرضه زمین، مورد استقبال واقع می‌شود اما به دلیل تعدد فایل‌های درخواست سازندگان برای خرید غیر نقدی املاک کلنگی به نظر می‌رسد، هم اکنون شاخه جدیدی از معاملات در بازار املاک کلنگی در حال شکل‌گیری است.

روند تخریب خانه‌های کلنگی در چند سال اخیر علاوه‌بر هدررفت بخش زیادی از منابع ملی، هویت تاریخی شهرها را هم از بین برده و نهایتا تعریف «خانه کلنگی» را در نظام کنونی شهرسازی تغییر داده است.

به گفته برخی از کارشناسان، روند تخریب خانه‌های کلنگی نه تنها شهر را بازسازی نخواهد کرد، بلکه به دو دلیل پس از چند سال خانه‌های نوسازی شده را به چرخه جدیدی از فرسودگی وارد می‌کند.

 

آگهی هایی که برای خانه‌های کلنگی منتشر شده  حاکی از این است که قیمت هر متر خانه کلنگی در شمال تهران از سه میلیون و ۳۰۰ هزار تومان  تا ۷۰ میلیون تومان قیمت خورده اند.

به گفته برخی فعالان بازار مسکن، خانه‌های کلنگی از مواردی به شمار می‌روند که حتی در زمان رکود نیز، بسیاری از افراد برای سرمایه‌گذاری آنها را خریداری می‌کنند، چرا که این ملک‌ها بیشترین سود در بخش مسکن را نصیب سرمایه‌گذاران می‌توانند کنند.به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از اقتصاد، قیمت ملک‌های کلنگی در سطح تهران، همانند سایر ملک‌ها با یکدیگر تفاوت دارد، البته قیمت این ملک‌ها علاوه بر موقعیت جغرافیایی به جواز ساخت آنها نیز بستگی دارد، بنابراین ملک‌هایی که دارای جواز ساخت هستند بیشتر از سایر ملک‌های اطراف که فاقد جواز هستند می‌ارزند، البته نوع جواز نیز در قیمت این ملک‌ها تاثیرگذار است، برای مثال ارزش ملک‌هایی که دارای جواز تجاری و اداری هستند بیشتر از ملک‌هایی است که دارای جواز مسکونی هستند.
بر اساس مشاهده سایت‌های آنلاین، قیمت هر متر خانه کلنگی در شمال تهران از سه میلیون و ۳۰۰ هزار تومان شروع می‌شود و تا ۷۰ میلیون تومان ادامه دارد.

 

 هم اکنون به دلیل کمبود زمین خام و آماده ساخت، عمده ساخت‌و‌سازهای جدید در شهر تهران روی زمین واحدهای مسکونی کلنگی و قابل تخریب انجام می‌شود.این در حالی است که تنها بخش اندکی از این ساخت‌وسازها روی زمین‌های خام – زمین‌هایی که تاکنون عملیات ساختمانی روی آنها انجام نشده است – صورت می‌گیرد.

طی سال‌های ۹۳ و ۹۴، ساخت‌وساز آپارتمان‌های جدید به دلیل عمق رکود در معاملات مسکن، عملا به نصف رسید؛ طوری که آمار صدور پروانه‌های ساختمانی طی دو سال گذشته ۴۰ تا ۶۰ درصد کاهش یافت. سازندگان واحدهای مسکونی در شهر تهران که طی دو سال گذشته در نتیجه تشدید رکود در معاملات خرید وفروش مسکن عملا موفق به فروش واحدهای آماده خود نشدند و بنابراین بخش بزرگی از سرمایه‌های آنان در این واحدها حبس شد، هم اکنون فرمول تازه‌ای را برای تامین مالی پروژه‌های جدید در پیش گرفته‌اند.

در حال حاضر بازار املاک کلنگی و نیز صدور پروانه های ساختمانی شهر تهران کساد است. اما بررسی ادوار گذشته نشان می دهد کاهش صدور پروانه های ساختمانی مقدمه ای برای رونق مسکن در آینده است؛ چراکه افزایش رونق مسکن منجر به افزایش صدور پروانه های ساختمانی و طبیعتا بالا رفتن تعداد معاملات و قیمت زمین یا زمین ساختمان کلنگی می شود.

خانه‌های کلنگی از مواردی به شمار می‌روند که حتی در زمان رکود نیز، بسیاری از افراد برای سرمایه‌گذاری آنها را خریداری می‌کنند، چرا که این ملک‌ها بیشترین سود در بخش مسکن را نصیب سرمایه‌گذاران می‌توانند کنند.

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از اقتصاد، قیمت ملک‌های کلنگی در سطح تهران، همانند سایر ملک‌ها با یکدیگر تفاوت دارد، البته قیمت این ملک‌ها علاوه بر موقعیت جغرافیایی به جواز ساخت آنها نیز بستگی دارد، بنابراین ملک‌هایی که دارای جواز ساخت هستند بیشتر از سایر ملک‌های اطراف که فاقد جواز هستند می‌ارزند، البته نوع جواز نیز در قیمت این ملک‌ها تاثیرگذار است، برای مثال ارزش ملک‌هایی که دارای جواز تجاری و اداری هستند بیشتر از ملک‌هایی است که دارای جواز مسکونی هستند.

رکود بازار مسکن پس از تاثیر بر نرخ آپارتمان‌ها، قیمت خانه های کلنگی را هم تحت تاثیر قرار داد و خرید و فروش را در این بازار با رکود زیادی مواجه کرد بطوریکه حجم معاملات در این بخش با کاهش زیادی مواجه شده است.

براین اساس به دلیل اینکه عمده خریداران ملک کلنگی را سازندگان تشکیل می دادند، بنابراین تغییراتی هم در بخش ساخت و ساز مسکن بوجود آمده است، زیرا کاهش خرید در این بخش می تواند در نهایت منجر به کاهش ساخت و ساز شود. از سوی دیگر، عدم تمایل مالکان به فروش به دلیل کاهش قیمتها در ماه‌های گذشته از مواردی است که بازار ملک کلنگی را کساد کرده است.

در حال حاضر بخشی از سازندگان که بتوانند ملک کلنگی با متراژ بالا خریداری کنند بیشتر در حوزه ساخت و ساز حضور دارند و بخشی دیگر که در خانه هایی با متراژ کمتر فعالیت می کردند تمایلی به ساخت و ساز ندارند.

بنابراین رکود بازار آپارتمان‌ها علاوه بر اینکه خرید و فروش خانه های کلنگی را با رکود مواجه کرد، نرخ خرید و فروش را هم حداقل یک میلیون تومان در هر مترمربع کاهش داد و برخی سازندگان که از قبل اقدام به خرید کرده بودند را با زیان مواجه کرد.

از سوی دیگر تغییر شرایط مجوزهای تراکم در بافت های فرسوده شهری هم از دیگر مواردی است که خرید و فروش را در برخی از محله ها کاهش داده است بطوریکه شهرداری اجازه ساخت بیش از 4 طبقه را در برخی از محله ها نمی دهد بنابراین بسازبفروش ها هم کمتر به سراغ این مناطق می روند.

نرخ خانه های کلنگی در تهران

یک ملک کلنگی در رودکی مرتضوی با مساحت 95 متر و جواز 4 طبقه 51 متری با دو پارکینگ به قیمت 408 میلیون تومان به فروش می رسد و در قصرالدشت مالک اشتر جواز 4 طبقه 35 متری با 320 میلیون تومان قیمت گذاری شده است.

درخیابان آذربایجان قصرالدشت خانه ای 95 متری در 2.5 طبقه با بر 6 و قابل سکونت متری 5 میلیون و 500 هزار تومان از سوی مالک به فروش می رسد و در خیابان دستغیب یادگار خانه ای 50 متری قابل تجمیع متری 2 میلیون و 600 هزار تومان قیمت گذاری شده است.

خانه ای 90 متری با قابلیت ساخت 4 طبقه با قابلیت ساخت 4 طبقه در جنوب مولوی 100 میلیون تومان به فروش میرسد همچنین در خیابان معلم قدوسی ، خانه ای با متراژ 78 متر زمین و دو نبش با بر 6.15 و جواز ساخت 575 میلیون تومان قیمت گذاری شده است.

در خیابان خوش کمیل هم خانه ای 133 متری با دستور نقشه 4 واحد 80 متری با قیمت 532 میلیون تومان به فروش می رسد و در ستارخان بهبودی خانه ای 140 مرتی با دو کله و بر 6، متری 6 میلیون و 200 هزار تومان قیمت گذاری شده است.

ملک کلنگی دیگری در خیابان خوش سینا با متراژ 110 متر و دستور نقشه 4 طبقه 48 متری، هر مترمربع 3 میلیون تومان به فروش می رسد و در لواسان شورکاب هم ملکی دیگر با سند 6 دانگ با مغازه تجاری و بر 10.5 متر مربع 1.5 میلیارد تومان قیمت گذاری شده است.

همچنین در جنت آباد تقاطع همت خانه ای 200 مرتی شمالی با بر 10 فوری با قیمت 1.5 میلیارد تومان به فروش میرسد و خانه دیگری در پیروزی کرمان با متراژ 107 مرمربع و دو طبقه با جواز ساخت 4 طبقه، 420 میلیون تومان قیمت گذاری شده است.

خانه ای 133 متری در خیابان خوش ، کمیل با دستور نقشه 4 واحد 80 متری با قیمت 532 میلیون تومان به فروش می رسد و در شهرک آزادی واحدی 176 متری با بر 8، 750 میلیون تومان قیمت گذاری شده است.

در جمالزاده شمالی نصرت خانه ای 120 متری با جواز 4 طبقه 65 متری شمالی متری 8 میلیون و 700 هزار تومان فروخته می شود و مرتضوی رودکی خانه ای 117 متری با بر 8.5 متر سه طبقه با قیمت 456 میلیون تومان به فروش می رسد.

در اواخر سال 95 رشد منفی ساخت‌ و ساز متوقف گشت ، باوجود ابنکه هنوز خبری از افزایش فراوان ساخت‌ و ساز و رشد مثبت این آمار نیست اما سازندگانی که عقیده دارند به زودی بازار مسکن از رکود خارج می شود ، بیشتر از گذشته به خرید املاک کلنگی و زمین تمایل نشان می دهند، به گفته مشاوران املاک فعال در بخش ساخت ‌و ساز، آمار فایل‌های کلنگی در تهران نسبت به سال گذشته تفاوت چندانی نداشته اما متقاضیان خرید کلنگی آنچنان افزایش یافته ‌که مراجعه برای خرید زمین و خانه کلنگی در برخی آژانس های املاک مناطق مصرفی در بهار و تابستان امسال نسبت به نیمه دوم سال گذشته حدودا دوبرابر شده است.سن خانه های کلنگی اکثرا بالای 35 سال می باشد اما برخی از آگهی ‌ها نیز عمر بنای کمتری دارند و در عین حال به دلیل فرسوده شدن برای فروش و ساخت گذاشته می شوند برخی از سازندگاناملاک کلنگی را خریداری می ‌کنند و تا زمانی که پول لازم برای ساخت ‌و ساز فراهم کنند، ملک را اجاره می‌ دهند. به غیر از محل قرارگیری ملک کلنگی که تعیین ‌کننده اصلی قیمت ملک بوده و قیمت مسکن از آن متاثر می باشد، قیمت زمین و خانه کلنگی به طول بر، برخورداری از تجاری در تراز همکف، میزان اصلاحی هنگام ساخت‌ و ساز، وضعیت سند، برخورداری از دستور نقشه و مانند آن بستگی دارد. مشاوران املاک می گویند قیمت ‌گذاری زمین به مقررات شهرسازی در هر منطقه مانند تراکم ساخت نیز بستگی دارد.